É inegável o fato de que o contrato de locação está entre os negócios jurídicos mais celebrados no Brasil, seja na modalidade verbal ou escrita, além de também figurar como objeto de discussão que lota as casas do Judiciário com demandas longas e desgastantes. Por tais razões, no que diz respeito às garantias prestadas nesse tipo de contrato, vale a pena a presente leitura.
O artigo 37 da Lei 8.245/1991 (conhecida como Lei do Inquilinato) traz o rol com as espécies de garantias previstas para locações. Saliente-se que o rol é taxativo, isto é, as hipóteses garantidoras são aquelas mencionadas, não cabendo a aplicação de outras que possam assegurar ao Locador, em caso de inadimplência do Locatário, receber os aluguéis atrasados e demais valores decorrentes do inadimplemento. Conheça as garantias:
1. caução;
2. fiança;
3. seguro de fiança locatícia.
4. cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005).
Relativamente à caução, a mesma pode ser dada com o pagamento de três aluguéis adiantados, devendo, ao final da locação, os valores serem devolvidos corrigidos, bem como, pode ser dada com bens móveis ou imóveis. Os bens podem ser do Locatário ou de Terceiros. Sendo imóvel o bem dado em garantia, essa só será possível se o Inquilino tiver mais de uma propriedade, do contrário, não se poderá exigir a penhora do bem no caso de inadimplemento do Locatário. Em sendo dado um imóvel comercial como garantia, não há implicação quanto à possibilidade de penhora numa ação judicial. Outro ponto é que essa caução deve ser averbada à margem da matrícula do respectivo imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis. No caso de bens móveis, a caução deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos. Esse registro é indispensável para dar segurança aos Locadores (Proprietários).
A fiança é uma garantia pessoal dada por terceiro em favor do Locador, podendo ser prestada no próprio contrato de aluguel ou em contrato acessório. Aqui, o próprio fiador responde com o seu patrimônio pela dívida não adimplida pelo Locatário. Comumente, exige-se do fiador comprovação de renda e a de existência de bens que possam saldar um eventual débito deixado pelo Inquilino.
O seguro fiança é a modalidade mais segura, ocorrendo por meio da contratação de uma apólice de seguro por conta do Locatário, ficando o Locador como único beneficiário. Nesta hipótese, a Seguradora será responsável em garantir o pagamento do débito caso o Inquilino não o faça. Como os custos para a contratação desse seguro são altos, é uma modalidade muito pouco utilizada.
Já a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento ou título de capitalização é a espécie de modalidade onde existe a criação de um fundo de investimento, negociado ou não em bolsa, em que a administração é feita por instituição autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Havendo inadimplemento por parte do Locatário, as quotas de investimento são entregues ao Locador. Assim como o seguro fiança, também é muito pouco utilizado.
Por fim, registre-se que a lei veda expressamente a exigência de mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação, constituindo contravenção penal esse tipo de prática, a qual é punível com pena de prisão simples, de 05 dias a 06 meses, ou multa de 3 a 12 meses tendo como referência o valor do último aluguel, nos termos do inciso II do art. 43 da Lei do Inquilinato. Esclareça-se, ainda, que duplicidade de garantias invalida aquela que foi prestada em excesso.
Por Brenda Belo
Advocacia com foco e por amor
